CAPITALIZAÇÃO DE JUROS: O QUE É – QUEM NÃO PODE COBRAR

Muitos contratos de compra e venda de imóveis estabelecem previsão de cobrança de juros remuneratórios capitalizados mensalmente. Tal prática acaba acarretando significativo aumento do valor das prestações mês a mês.

A Capitalização consiste-se na incidência de juros sobre o capital inicial acrescido dos juros acumulados até o período anterior, gerando uma variação exponencial da taxa em função do tempo.

O incauto comprador, atraído inicialmente pela facilidade do pagamento parcelado, acaba se surpreendendo depois com o aumento fora de controle de sua dívida, sem que sua renda acompanhe esse crescimento.

Entretanto, de acordo com a legislação pátria, somente as instituições que integram o Sistema Financeiro Nacional podem cobrar capitalização mensal de juros em seus contratos. Tal previsão consta expressamente do art. 5º da MEDIDA PROVISÓRIA No 2.170-36, DE 23 DE AGOSTO DE 2001:

“Art. 5o - Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.”

Já, com relação aos contratos de compra e venda de imóvel celebrados com construtoras ou loteadoras, tal prática é expressamente vedada pelo antigo Decreto 22.626 de 07 de abril de 1933, conhecido como “Lei de Usura”, ainda em vigor, que estabelece:

“Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.”

A respeito do tema o Supremo Tribunal Federal editou as seguintes Súmulas:

“Súmula 121 - É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

“Súmula 596 - As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional.”

Com fundamento nessas duas Súmulas, em 01/09/2014, a 14ª turma do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao julgar a apelação interposta nos autos do Processo nº 6618842-21.2007.8.13.0024 (Apelação Cível 1.0024.07.661884-2/001), Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual, tendo como Relator o Desembargador Rogério Medeiros, decidiu que “Inexiste autorização legal para a capitalização mensal de juros no contrato de compra e venda de imóvel para pagamento parcelado, mormente se financiado pela construtora.”

Hugo Mesquita

OAB/SP nº 61.190