DIREITO DE VOTO – ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – CONDÔMINOS COM ACORDO PARA PAGAMENTO DE COTAS EM ATRASO.

Em tempos de assembleias em condomínios edilícios, especialmente quando há disputas internas, é comum vir à tona questionamentos dos mais diversos acerca das formalidades a serem observadas nas assembleias e, em especial, dúvidas acerca dos condôminos habilitados a votar.

É defeso ao condômino inadimplente exercer direito de voto nas assembleias. Mas, e aqueles condôminos que realizaram acordos extrajudiciais ou judiciais para pagamento de débitos outrora em atraso e que estão totalmente em dia com o pagamento do acordo e das cotas condominiais correntes? Estes podem ou não votar?

Se um acordo judicial ou extrajudicial implica em novação da dívida ou não, há posicionamento em ambos os sentidos. A novação ou não, aliás, terá implicações mais relevantes quando se tratar de compra e venda da unidade autônoma e sucessão ou não do comprador nos débitos vinculados ao apartamento, pois poder-se-ia sustentar que, se houve novação, a dívida perdeu o caráter propter rem e o condomínio deve oferecer ao comprador declaração de quitação das cotas vencidas antes da compra e venda. Para aqueles que sustentam que o acordo não implica em novação só o conseguem fazer para evitar justamente a situação de o comprador não carregar a dívida vinculada à unidade autônoma. A considerar o que dispõe o artigo 360, I, do Código Civil, temos que, com um acordo, estão presentes todos os atributos inerentes a novação, como novo valor, com acréscimo de juros, multa, correção monetária, honorários advocatícios e concessão de uma nova forma de pagamento da dívida.

Para efeitos de votação em assembleia, que é o que mais importa para este breve artigo, a lei civil dispõe apenas e tão somente que o condômino pode votar, desde que esteja quite (art. 1335, III, do CC.) com o condomínio. Para esta finalidade, portanto, em nosso sentir, é até mesmo irrelevante a discussão acerca da novação ou não da dívida, haja vista que é necessário se verificar apenas se o condômino está ou não está em mora. Apenas isso.

É difícil sustentar que um condômino em dia com o pagamento do acordo e em dia com o pagamento da cota condominial corrente esteja em mora. Isto porque, como se sabe, só se admite a mora quando o devedor não tem qualquer culpa – ou seja, fato ou omissão a ele imputável – pela delonga no cumprimento da obrigação (art. 393 c/c art. 396 ambos do Código Civil). Do mesmo modo não haveria, pois, que se falar em mora se o condômino, por exemplo, estivesse discutindo em juízo a cobrança de despesas condominiais ou se tivesse depositado em juízo o valor de cotas condominiais ou despesas que entendem indevidas.

Ainda e não menos importante, se existem apenas parcelas vincendas do acordo e não vencidas, o condômino está quite com o condomínio e possui direito de voto, simplesmente porque, a rigor, nessas situações de acordo adimplente, não seria possível aplicar com base em disposições legais, qualquer tipo de restrição ao direito do condômino de participar das assembleias e nelas votar.

Tolher direito político de condômino que está em dia com o pagamento do acordo e em dia com o pagamento da cota condominial corrente beira às raias da inconstitucionalidade, afrontando direta e gravemente direito de propriedade garantido pela Constituição Federal (art. 5º, XXII). É importante, é claro, observar se há algum tipo de proibição de votação para condôminos com acordos adimplentes na convenção condominial, que geralmente são omissas neste aspecto. Caso não haja qualquer disposição em sentido contrário, eventual proibição será claramente ilegal e abusiva.

Correntes divergentes de pensamento podem existir, contudo, a mera existência de correntes divergentes não é capaz de excluir direitos, haja vista que norma que exclui direito deve ser expressa e se não há disposição expressa em Lei e nem em convenção, deve-se privilegiar o direito pleno de propriedade e garantir o direito de voto ao condômino que se encontra em dia com o pagamento de acordos realizados com o condomínio e com a cota condominial corrente.