ITBI – CUIDADOS AO CONSIDERAR O VALOR VENAL COMO BASE DE CÁLCULO

Com frequência, escrituras de venda e compra lavradas em cumprimento a antigos contratos, levam em conta o valor do negócio à época sem qualquer atualização, ficando muito abaixo do valor venal utilizado pelo fisco para lançamento do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano e igualmente do real valor de mercado do imóvel.

Essa, entre outras situações, leva os contratantes e considerarem como base de cálculo do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o valor venal do imóvel utilizado para lançamento do IPTU.

Ocorre porém que, para efeito de cálculo do ITBI, o valor venal a ser considerado não é necessariamente o mesmo utilizado para lançamento de IPTU.

A jurisprudência de nossos tribunais é pacífica no sentido de que o fisco, para efeito de cobrança do ITBI, pode definir o valor venal do imóvel considerando o valor de mercado no momento em que o tributo deve ser pago, ou seja, quando da lavratura da escritura definitiva.

Esclarecedor é o julgamento de 06/02/2014 do EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 424.555 – SP (2013/0361986-0) pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, tendo como relator o eminente Ministro Og Fernandes:

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. ITBI. IPTU. APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO.1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que "o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU". Precedentes: AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 23/4/2012; AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 22/11/2011; AgRg no Ag 1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 11/9/2009.2. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental a que se nega provimento.”

Entre os julgados referidos nesse acórdão, destaca-se a seguinte fundamentação:

“Prevalece nesta Corte o entendimento de que a forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são diversas, razão que, em princípio, justifica a não vinculação dos valores desses impostos.”

Hugo Mesquita

OAB/SP nº 61.190